寒冬下的恒大:地产新政考验储地+融资模式

    2010年4月26日股票人网报道：2010年4月号《新财富》杂志推出恒大地产案例研究。《新财富》关注恒大有相当长时间了，选择在新一轮房地产行业宏观调控密集出台之际刊出本文，意味深长。

　　文章刊出之后，正如文中所预料的，恒大为缓解其“资金饥渴症”再度出招。继2010年1月发行7.5亿美元的优先票据之后，2010年4月14日，恒大地产再度发布公告称，已于4月13日签订协议，向华人置业及刘銮雄本人平价发行本金额合计为6亿美元的优先票据，年息率高达13%。恒大前后两次融资，相距时间不过三个月，共计募资13.5亿美元，利息率高达13％，再次令人侧目。

　　2010年4月12日，恒大公布2009年业绩显示，截至2009年底，恒大在全国25个城市拥有合计57个房地产项目，土地储备达到5497.6万平方米。在新“国十条”严厉打击囤地的情况下，如此巨额的土地储备，带来的资金压力可想而知。而截至2009年底,恒大地产仍有79亿元土地款未支付,而今年至2012年需要支付的土地款分别为41亿元、14亿元以及23亿元。

　　除了巨额的土地储备，恒大的开发规模也达到新高。截至2009年底，其土地储备账面值达到159亿，开发中物业账面值达到206亿，已完工持做出售物业值仅20亿，如此巨大的在建规模，意味着后续资金的持续注入和销售收入的陆续结转。然而，房地产销售和融资双重寒冬的降临，恒大面临严峻挑战。

　　但是，在资金链方面，有香港资本市场这个宝贵的平台，恒大有了更多腾挪的空间。在业绩表现方面，恒大2009年的合约销售额达到惊人的303亿元，2009年实际确认的销售额仅为57亿元，因此，303亿元合约销售额的提前锁定，为恒大提供了过冬的储备。

　　然而，此模式下的恒大，巨大的土地储备和开工规模产生巨额的资金需求，在房地产行业宏观调控不断收紧的大背景下，股市低迷，股权融资受到约束，只能借助高成本的债务融资，从而导致财务风险不断上升，融资成本愈发高企，恒大本已脆弱的资本结构和盈利能力面临更加严峻的考验。
 
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